Los Informes o Informes Técnicos, son la exposición por escrito del reconocimiento de edificaciones, características de las mismas, documentos, etc. realizados a partir del examen minucioso y detallado de un Arquitecto Superior, Técnico o Ingeniero.

---

 

Qué tipos de INFORMES realizamos en Perito Arquitecto GROUP

En PERITO ARQUITECTO GROUP, dadas las diferentes ramas profesionales que lo conforman, y los conocimientos que se adquiere en cada caso, realizamos una gran variedad de Proyectos, que de forma resumida podríamos clasificar como sigue:

 

· Informes de INSPECCIÓN TÉCNICA DE EDIFICIOS (ITE)

Los Informes ITE, son revisiones periódicas para asegurar el buen estado de conservación de los edificios. Es decir, es el medio para que los usuarios de los inmuebles programen para estos un mantenimiento preventivo. Para su emisión son necesarias 3 fases:

1. INSPECCIÓN OCULAR. Un Perito Arquitecto debe realizar un estudio visual del inmueble, considerando: elementos comunes, fachadas, cubiertas, medianeras, patios, estructura, escalera e instalaciones. En caso de ser necesarias catas o cualquier otra prueba de laboratorio, el técnico podrá proponerlas con el fin de identificar posibles causas de patologías o deficiencias encontradas. Ya que no todos los problemas del edificio se perciben a simple vista.

Si durante esta inspección se detectan deficiencias que supongan un riesgo inminente para las personas, el arquitecto debe comunicarlo inmediatamente tanto a la propiedad como al ayuntamiento para que se adopten las medidas urgentes.

2. REDACCIÓN DEL INFORME ITE.  Donde se especificarán, en las conclusiones, si se cumplen o no las condiciones de Seguridad, Salubridad y Ornato, que establece la normativa Urbaní­stica. En caso negativo, la descripción de la ejecución de obras de rehabilitación, definiendo medidas, trabajos y obras recomendadas para reparar los desperfectos y deficiencias, indicando orden de prioridades, plazos aconsejables para el inicio y la ejecución, presupuesto estimado.

3. Obtención del CERTIFICADO DE APTITUD. Lo emite la Administración correspondiente, donde se cualificará al inmueble como apto o no apto. Éste certificado tiene una vigencia variable según e lugar de emisión, variando entre 5 y 10 años. Pasado ese plazo, se deberá renovar en el periodo de un año.

 

QUÉ INCLUYEN LOS INFORMES ITE

Los informes ITE dependen de la normativa Municipal referente a la conservación de edificios. Por tanto, dependiendo de la situación del inmueble, los informes ITE deberán contener un cierto contenido sobre aspectos determinados y concretos. Aunque la casuística es importante, los apartados generales que la mayoría de Informes ITE contienen son:

· Descripción Descriptiva del Inmueble (Ficha Técnica del Edificio)

· Evaluación del edificio respecto a las condiciones de ornato, seguridad y salubridad, bajo el prisma de la legislación existente.

· Descripción de la METODOLOGÍA empleada para la realización del ITE

· Especificación de los TRABAJOS de conservación necesarios para el mantenimiento del inmueble en el estado que la Ley exige.

· Descripción de DEFICIENCIAS (en case de haberlas), análisis de sus posibles causas y posibles actuaciones para su subsanación. Estas pueden afectar a los acabados, a las condiciones de habitabilidad o la estabilidad del inmueble (daños estructurales), teniendo que identificar los elementos dañados de forma pormenorizada, especialmente aquellos que puedan suponer un peligro para la ví­a pública o para zonas interiores del edificio

· Descripción de la ejecución de obras de REHABILITACIÓN, en caso de ser necesarias. Definiendo medidas, trabajos y obras recomendadas para reparar los desperfectos y deficiencias, indicando orden de prioridades, plazos aconsejables para el inicio y la ejecución, presupuesto estimado.

· CONCLUSIÓN FINAL de la inspección acerca de si se cumplen (o no) las condiciones de Seguridad, Salubridad y Ornato, que establece la normativa Urbaní­stica. En caso negativo, Compromiso de ejecución de la propiedad de solicitar las licencias oportunas, de iniciar y ejecutar las obras de conservación o rehabilitación que se necesite, así­ como de adoptar las medidas inmediatas de seguridad recomendadas por el Informe ITE, en caso de peligro para viandantes o usuarios del edificio o edificios colindantes.

 

QUÉ EDIFICIOS ESTÁN OBLIGADOS A TENER INFORMES ITE

Dependiendo de la normativa MUNICIPAL, una construcción estará obligada o no según las normas que allí rigen. Generalmente los factores que determinan la obligación son:

1. Que sean Edificios Plurifamiliares de Viviendas (Bloques de Viviendas)

2. La antigüedad. Que los inmuebles tengan una edad superior a entre 20 y 45 años, debiendo renovarse el Informe pasados entre 5-10 años. Como decimos, este factor variará mucho según la localización.

3. Que tengan algún tipo de protección por parte del Plan General, Plan Especial o esté catalogado.

4. Municipio en que está ubicado el inmueble. Las Ordenanzas Municipales pueden exigir la obtención de Informes ITE a otros inmuebles no contemplados en los casos anteriores, como por ejemplo inmuebles de uso comercial; o incluso, que el  se obligue su obtención a cualquier inmueble mayor de una edad, independientemente de su uso.

También, se pueden obtener Informes ITE aunque el edificio no esté obligado. Será requisito indispensable para acogerse a programas de SUBVENCIONES para la rehabilitación de las viviendas o del propio inmueble.

En caso de encargo, el Técnico de Perito Arquitecto GROUP se encargará de todo, determinando si el inmueble debe tener ITE, así como de la documentación que contendrá según la ubicación.

 

· Informes de EVALUACIÓN DEL EDIFICIO (IEE)

Los Informes IEE, o Informes de Evaluación del Edificio, son documentos en que se acredita el buen estado de conservación de los edificios, como ocurre en los Informes ITE, cumpliendo con la normativa vigente, pero donde se pone especial énfasis en el estudio de la Accesibilidad y Eficiencia Energética de los inmuebles.

Es interesante el Informe IEE para un bloque de viviendas o complejo inmobiliario, sobre todo desde el punto de vista de la Certificación de Eficiencia Energética, ya que al Certificar al conjunto completo con cierta calificación, se está Certificando igualmente la eficacia energética de todas y cada una de las viviendas que lo componen. De modo que los propietarios podrán hacer uso de este documento para cualquier operación de compraventa, alquiler, etc.

Por tanto, la utilidad de los Informes IEE es análoga a la de los ITE, cuya finalidad es la conservación y adecuado mantenimiento del parque inmobiliario.

Los Informes IEE determinarán la posible exigencia de la subsanación de las deficiencias observadas. Además, en caso de la no subsanación podrá suponer la aplicación de las medidas disciplinarias y sancionadoras que procedan, conforme a lo que establece la normativa urbanística.

Para su obtención, los propietarios obligados deberán remitir una copia del IEE al organimos que dictamine la Comunidad Autónoma en que se ubique el inmueble.

 

QUÉ INCLUYEN LOS INFORMES IEE

Todo Infome IEE debe contener:

· IDENTIFICACIÓN del inmueble

· DESCRIPCIÓN del inmueble

· Evaluación del estado de CONSERVACIÓN

· Evaluación de las condiciones de ACCESIBILIDAD del inmueble

· Evaluación de las condiciones de EFICIENCIA ENERGÉTICA del inmueble (emitiendo Certificado de Eficiencia Energética con un software homologado)

En general, si existe un Informe ITE donde se evalúan algunos de los extremos comentados, será posible la complementación de la documentación adjuntando Certificado de Eficiencia Energética

 

QUÉ EDIFICIOS ESTÁN OBLIGADOS A TENER INFORMES IEE

La Administración Urbanística puede exigir y requerir los informes IEE a los propietarios de los edificios residenciales colectivos (bloque de viviendas, tengan o no tengan comercios u otros usos en el inmueble), que cumplan unas determinadas características:

· Inmuebles de más de 48 años, antes del 28 de Junio de 2018.

· El inmueble tenga una EDAD superior a los 50 años.

· Independientemente de su edad, los inmuebles para los que se solicitan AYUDAS PÚBLICAS para la realización de obras de Rehabilitación, Conservación, mejora de Accesibilidad o Eficiencia Energética.

· Los inmuebles que considere la normativa Municipal o Autonómica si es más restrictiva que la estatal, en función de la ubicación, tipología, antigüedad, uso, catalogación, etc.

El plazo que de obtención que da la Ley, son 5 años a partir del momento en que la edificación alcanza la edad de 50 años.

 

QUÉ CONSECUENCIAS CONLLEVA NO TENER INFORMES IEE

En caso de estar obligados a obtenerlo, los propietarios del inmueble estarán cometiendo una INFRACCIÓN URBANÍSTICA, cuyas consecuencias son las que dicte la Normativa respectiva, que obliga a obtener el  informe IEE en el plazo establecido. Estas sanciones serán, principalmente, económicas, pero pueden llegar a prohibir su uso si las condiciones consideradas son inadecuadas.

Como decimos, la Normativa Municipal puede ser más restrictiva a este respecto, por lo que conviene conocerla si el inmueble del que se es propietario tiene una “cierta” edad. En PERITO ARQUITECTO GROUP te ayudamos en lo que puedas necesitar. No dudes en contactar con nosotros.

 

 · Informes TÉCNICOS para la obtención de LICENCIAS

La Administración requiere tener un informe realizado por un técnico para obtener diferentes tipos de Licencias.

Generalmente, el procedimiento a seguir para obtener la licencia consta de 3 pasos:

1. Elaboración del Informe o Proyecto Técnico, por parte de un Arquietecto Superior o Técnico, o Ingeniero.
2. Visado del proyecto por parte del Técnico en su Colegio Oficial correspondiente (conlleva el pago de unas tasas).
3. Presentación de la solicitud para la obtención de la licencia determinada, con el Informe o Proyecto Técnico en el Ayuntamiento (conlleva el pago de tasas de entre 600 € – 10.000 €).
4. Presentación de la solicitud de licencia de apertura, junto con el proyecto técnico y el resguardo del abono de las tasas municipales, en el registro del área competente del Ayuntamiento, generalmente urbanismo o medioambiente.

Con Perito Arquitecto GROUP podrás obtener Licencias de las siguientes clases:

 

LICENCIAS DE APERTURA O DE ACTIVIDAD

Son las necesarias para abrir un negocio. Según la actividad que se vaya a desarrollar, y su clasificación como “inocua” o “peligrosa, insalubre o molesta” se requerirá un tipo específico. Los informes a desarrollar correspondientes a este segundo tipo, evidentemente, son más laboriosos y costosos. En general, hay dos clases:

· Licencia de Apertura para actividades “INOCUAS” -> Se requiere un Informe Técnico (planos, memoria, documentación técnica, etc.), y una Comunicación Ambiental.

· Licencia de Apertura para actividades “NO INOCUAS” -> Se requiere un Proyecto Técnico (informes urbanísticos, industriales, sanitarios, medioambientales o jurídicos), y además una Declaración Responsable.

Otro factor importante a la hora de solicitar una licencia de Actividad es si se solicita para el local el “Cambio de Actividad”, ya que de ser así los requerimientos que pone la administración son más exigentes, lo que puede conllevar un cierto retraso, así como una mayor documentación a aportar.

 

LICENCIAS DE OBRAS

Para reformar una vivienda o su local comercial es necesario tener permiso del Ayuntamiento a través de una “Licencia de Obras”.Y como en el caso anterior, también hay una categorización de las mismas según su volumen y repercusión:

· Obras de escasa entidad donde no se realizan trabajos en fachadas, cubiertas, ni modificaciones en la estructura -> Bastará con una comunicación Previa a la ejecución de las obras.

· Obras de mayor entidad que en el caso anterior, pero donde no se realizan trabajos en fachadas, cubiertas, ni modificaciones en la estructura -> Bastará con una Declaración Responsable.

· Obras donde se realizan trabajos en fachadas, cubiertas, modificaciones en la estructura o se actúa sobre bienes catalogados -> Requerirá un examen previo por parte de los técnicos municipales.

Sin embargo, la obtención de la licencia tiene requisitos diferentes según el municipio en que se encuentre el inmueble. En PERITO ARQUITECTO GROUP, te asesoramos para que obtengas las mejores condiciones a la hora de tramitar y obtener licencias de Obras.

 

· Informes de PERICIALES o PERITACIONES

Los Informes Periciales son aquellos que servirán como prueba en un procedimiento judicial. Debe ser realizado por un Perito Arquitecto. Para más información pulsar aquí.

 

Por qué son Importantes los INFORMES

Los informes son necesarios para la obtención de licencias o para obtener una calificación necesaria para nuestro inmueble. Por tanto, un trabajo minucioso y riguroso conlleva beneficios de tres tipos:

1. ECONÓMICOS. Siempre será más barato un informe bien redactado y detallado, para evitar sanciones y que se realice en los plazos que prevé la Ley.

2. TIEMPO. Los informes se realizan en un cierto periodo, y tienen un periodo de validez. La gestión del tiempo es importante para evitar de nuevo sanciones y sea realizado en los plazos previstos.

3. SEGURIDAD. Los informes elaborados diligentemente, prevén todas las actuaciones con carácter previo. Estudian cada detalle , además de tener en cuenta la normativa vigente.

¿Necesitas un Informe?

Contacta sin compromiso

Preguntas Frecuentes

(FAQ)